Parkson Paragon đóng cửa: Lời cảnh báo với thị trường mặt bằng bán lẻ

[hoangvan234]

Mối lo ngại về việc bội thực mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM trong bối cảnh nguồn cung vẫn liên tục tăng cao một lần nữa lại được dấy lên trước sự kiện Parkson Paragon quận 7 vừa đóng cửa.

Nằm ở khu vực ngoài trung tâm Tp.HCM, dù không có được vị trí đắc địa so với các TTTM trong nội ô nhưng Parkson Paragon lại khá nổi bật trong tổng thể khu Phú Mỹ Hưng khi tọa lạc trên mặt tiền đường Nguyễn Lương Bằng - trọng tâm tài chính của thành phố này. Song, lợi thế này càng ngày càng trở nên mờ nhạt khi Parkson phải san sớt miếng bánh thị trường với rất nhiều nhà bán sỉ khác với mô hình kinh dinh, phong cách phục vụ và phân khúc hàng hóa đa dạng hơn quanh khu Nam và rộng khắp Sài Gòn.

>>>chung cư pvv

Đến ngày 16/5 vừa qua, TTTM Parkson Paragon đã chính thức đóng cửa để di dời sau 5 năm hoạt động. Trước đó, vào năm 2011, Parkson chính thức trở thành nhà quản lý TTTM Saigon Paragon với thời hạn 19 năm, sau đó đổi tên khu thương nghiệp này thành Parkson Paragon. Tuy nhiên, chỉ sau khoảng 5 năm vận hành, khu mua sắm quy mô 19.000 m2 đã phải dời đi trước vận hạn đầu tư 14 năm.

Sự tháo lui của nhà bán sỉ hàng hiệu có tiếng về thông hiểu thị trường hơn một thập niên qua như Parkson (vào Việt Nam từ năm 2005) đang dấy lên lo ngại nguy cơ bão hòa thị trường cũng như thừa nguồn cung mặt bằng bán buôn tại khu Nam Sài Gòn nói riêng và cả thành thị nói chung.

Theo dữ liệu mới cập nhật hồi đầu tháng 5/2016 của Cushman & Wakefield Việt Nam, Tp.HCM hiện có tổng cộng 131 trọng tâm bán lẻ, trong số đó, 30 tại khu vực trung tâm và 101 ở khu vực ngoài trung tâm. Tổng diện tích mặt bằng bán lẻ trên toàn địa bàn Tp.HCM đạt gần 1,13 triệu m2 sàn. Trong năm nay, CBRE dự báo sẽ có thêm 300.000 m2 mặt bằng bán lẻ mới gia nhập thị trường.

Hiện tại khu vực quận 1 (khu trọng tâm) vẫn là nơi hội tụ nhiều trọng điểm mua sắm nhất, chiếm khoảng 16% tổng nguồn cung. Ngoài ra sự lan tỏa nguồn cung có dấu hiệu hình thành làn sóng mạnh mẽ tiến ra ngoại ô. Trục thị thành phía Đông Tp.HCM (quận 2, 9, Thủ Đức và Bình Thạnh) hiện cũng đang vượt trội về diện tích bán sỉ khi đạt xấp xỉ 240.000 m2. Trong khi đó, tại phía Nam (đẵn là quận 7) con số này chỉ ở mức 145.000 m2 và phía Tây (quận 12, Tân Phú và Bình Tân) là 135.000 m2. Các khu bán buôn tập kết quy mô lớn mới nhập thị trường trong 4 tháng đầu năm nay gồm có: Vincom Plaza Gò Vấp, Vincom Plaza Lê Văn Việt, Lotte Mart Gò Vấp... bổ sung cho thị trường khoảng 84.000 m2 sàn.

>>>60b

Riêng khu Nam Sài Gòn, theo đánh giá của Cushman & Wakefield thì quận 7 có nguồn cung mặt bằng bán lẻ cao, vào khoảng 140.000 m2, chỉ đứng sau quận 1. Tuy nhiên mật độ diện tích bán sỉ trên đầu người lại chưa cao. Dân cư đẵn tụ hợp đông đúc tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng và một số khu dân cư lân cận như Him Lam, Nguyễn Thị Thập trong khi tại đây đã có tới 3 TTTM lớn là Lotte Mart, SC Vivo City và Crescent Mall với tổng diện tích hơn 100.000 m2. Đó là chưa kể đến một số siêu thị và trung tâm mua sắm quy mô khác như Coopmart, BigC... Vậy nên số lượng TTTM phát triển ở khu vực này hiện đã đạt đến mức bão hòa ít ra là trong 2-3 năm tới.

đàm đạo với báo VnExpress, Chuyên gia tư vấn cấp cao của Công ty tham vấn kinh doanh Hội nhập Toàn Cầu (GIBC) - ông Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng, xét về số m2 sàn bán buôn trên đầu người tại Tp.HCM vẫn còn dưới ngưỡng cảnh báo rất xa. Thế nhưng, sự bão hòa về chất là có thật và đã diễn ra trong nhiều năm qua.

Theo phân tích của ông Nghĩa, xét về lượng, nguồn cung mặt bằng bán buôn hiện chưa thể xem là thừa so với mật độ dân số của cả Tp.HCM. Nếu nhìn lại các thành phố lớn khác trong khu vực như Bangkok (8 triệu m2), Singapore (4 triệu m2) hay Kuala Lampur (3 triệu m2) thì nguồn cung mặt bằng bán buôn tại Tp.HCM rõ ràng còn khá khiêm tốn (khoảng trên 1 triệu m2).

>>>nguyễn huy tưởng

"Chẻ nhỏ theo địa bàn, có thể thấy khu Nam đã bắt đầu có trình diễn.# bão hòa mặt bằng bán sỉ. Trong khi đó khu Đông vẫn chưa đáng lo ngại, tuy nhiên nếu cứ đấu bùng nổ với tốc độ như bây giờ thì cảnh xa bội thực hoàn toàn có thể xảy ra trong vài năm tới", ông Nghĩa nhận định.

Chuyên gia này cũng nhận xét, xét về chất, một thực tiễn nan giải là sự bành trướng của ngành bán lẻ đã và đang diễn ra với tốc độ quá nhanh so với nhu cầu mua sắm cũng như khả năng chi trả (thu nhập) của người dân thành phố.

Theo ông Nghĩa, việc đóng cửa Parkson Paragon nên được nhìn dưới lăng kính chiến lược bán buôn chưa hiệp còn nguyên nhân đóng cửa do thất thế trong làn sóng đào thải, bão hòa của thị trường bán buôn phía Nam Tp.HCM chỉ là nhân tố bổ sung. Từ câu chuyện đóng cửa của Parkson, có thể đưa ra 4 cảnh báo đối với thị trường mặt bằng bán buôn tại Tp.HCM.

- Một là: vị trí dự án TTTM có tác động mạnh mẽ đến các phân khúc tiêu dùng, sai một ly sẽ đi một dặm. Tùy vào từng địa bàn, khu vực và đặc điểm cộng đồng dân cư mà chiến lược bán sỉ sẽ có sự phân cấp cao hay thấp. thí dụ: vị trí vàng, định vị đối tượng khách hàng sẽ là giới nhà giàu, có nhiều tiền. Các vị trí trung tâm, định vị đối tượng khách hàng thuộc tầng lớp trung lưu trở lên. Còn với vị trí rìa trung tâm, nên mở mang hướng phục vụ nhóm khách hàng bình dân.

- Hai là: mô hình bán lẻ phụ thuộc rất nhiều vào tính phổ thông và hiệu quả của ngành nghề. Việc phân bổ tỷ trọng không hợp lý cũng có thể dẫn đến suy giảm lợi thế cạnh tranh. Chẳng hạn, các ngành thời trang, mỹ phẩm hàng hiệu đang bị cạnh tranh khốc liệt, rất khó có những bứt phá đột biến thì không nên bố trí quá dày đặc. Trong khi đó các ngành ẩm thực hiện vẫn còn nhiều biên độ tăng trưởng nên có thể tăng sự hiện diện để tạo điểm nhấn cuộn khách đến mua sắm.

- Ba là: bán lẻ truyền thống trong tương lai gần sẽ bị thay thế bởi các hình thức mua sắm mới, đương đại hơn. Theo đó, những lợi thế như sự thuận lợi, nhanh chóng, thoải mái, nhiều ưu đãi, dịch vụ hoàn hảo chính là con át chủ bài trong thế trận cạnh tranh ác liệt của ngành bán lẻ. Mô hình bán lẻ nào ít sáng tạo kiên cố sẽ bị thay thế bởi những trọng điểm mua sắm tốt hơn, đương đại hơn. Bên cạnh đó, ngay cả các TTTM hiện đại cũng phải chịu sức ép từ các kênh bán sỉ trực tuyến.

- Bốn là: bán lẻ đương đại đang đổi thay từng ngày theo quá trình thị thành hóa, thiên hướng dịch chuyển ra những cực mới, những nơi có tốc độ thành phố hóa nhanh, mật độ dân cư dày đặc được chuộng hơn là nhắm đến một cộng đồng cũ hoặc nhất định. Trong năm nay cũng như một vài năm tới, chiến lược vết dầu loang theo các trục thị thành mới để khai khẩn cộng đồng dân cư mới có thể sẽ là điểm nhấn của thị trường bán sỉ Tp.HCM.

(Theo Vnexpress)